不動産投資の初心者向けの物件って？メリットデメリットを解説します

こんにちは、副業大家のかっしーです！

この記事を読んでいるのは、これから不動産投資を始めようとしている人だと思いますが、どんな物件を買うかもう決めましたか？

一棟マンションは大きな家賃収入を狙える魅力的な物件ですが、初心者におすすめとはいえません。

不動産投資初心者におすすめなのは、区分マンションか戸建て住宅です。

例外的に、一棟アパートがおすすめできるケースもあります。

この記事では、物件種別ごとのメリットとデメリット、おすすめの理由も解説するので、物件購入の参考にしてくださいね。

物件種別①区分マンション

1室ごとに売られているマンションのことを、区分マンションといいます。

分割譲渡用(＝分譲マンション)と同じように考えてもらってOKです。

売主は居住用に分譲マンションを購入した個人だったり、不動産投資家だったりもします。

区分マンションのメリット

区分マンションはその他の投資物件に比べて安いため、少ない資金でも購入できます。

投資金額が少ない分リスクを抑えられるし、変な物件さえ買わなければ売却もしやすい物件です。

今後は単身者が増えていくといわれているので、賃貸需要も十分見込めます。

固定資産税が安いこともメリットです。

毎年1月1日に不動産を所有している人には固定資産税が、地域によっては都市計画税も課税されます。

どちらも土地と建物それぞれに課税され、地価や面積によっては固定資産税だけで何十万円にもなるでしょう。

しかし、1戸あたり200㎡未満の住宅用地は「小規模住宅用地の減額の特例」により、固定資産税は課税標準の6分の1、都市計画税は3分の１に減額されます。

区分マンションであれば、土地は200㎡未満であることがほとんど。

固定資産税が他の物件よりも安くすみます。

区分マンションのデメリット

区分マンションの家賃収入は、多くありません。

不動産を所有していると、先ほど説明した固定資産税をはじめ、あらゆる経費がかかります。

火災保険料や管理費、修繕積立金などを差し引けば、手元に残るお金は微々たるものです。

7万円の家賃収入があったとしても、管理費と修繕積立金で少なくとも1万円は減ってしまうでしょう。

さらに固定資産税や保険料、入居者を見つけた際の不動産会社の仲介手数料などを計上したら、少なくとも2万円。

つまり、純粋な利益はよくて5万円といったところです。

この収入も、入居者が引っ越してしまえば0円になります。

物件種別②戸建て物件

戸建て物件のメリット

戸建て物件は、区分マンションよりも高い家賃を設定できます。

面積自体はマンションと変わらなくても、日々の生活での気楽さでは戸建て勝るものはありません。

一般的に、戸建てはマイホームとして住んでいるケースが多く、　賃貸に出されている物件数は少なめです。

競合物件が少ないため、より入居者探しがしやすくなります。

玄関周りの掃除や庭の手入れなどは入居者が自分でやってくれるので、管理に手間がかからない点もメリットです。

戸建て物件のデメリット

戸建て物件は、面積が広いため購入時や入居者の退去時に修繕費用がかかります。

特に購入時は、室内が居住時のまま手入れされていなかったり、不用品が置いてあることも。

戸建て物件のほとんどは木造なので、金融機関から融資を受けにくいという側面もあります。

区分マンション以上に自己資金を多く用意した方がいいでしょう。

木造が融資を受けづらい理由についてはまた別の記事で解説します。

物件種別③一棟アパート

一棟アパートのメリット

一般的な一棟アパートの部屋数は4〜8室です。

家賃が5万円だとして、もしも全部屋に入居者がつけば、月の家賃収入は20万円〜40万円。

区分マンションや戸建て物件ではなかなか難しい金額を得られます。

一棟アパートは、1年ごとの減価償却費を多く計上できます。

減価償却費については、説明すると長くなるので他の記事で解説しますが、減価償却費が多く計上できれば利回りがよくなるのです。

減価償却をうまく活用すれば、手元に残る利益が多くなります。

一棟アパートのデメリット

一棟アパートは、区分マンションや戸建て物件に比べると、管理に手間がかります。

駐輪場や廊下などの共用部分の手入れ、入居や退去の管理など、なかなかの仕事量です。

不動産管理会社に管理を委託した場合、管理委託費を支払います。

管理委託費の目安は、家賃収入の5%ほどです。

退去者が出て新しい入居者が見つかったときにも、家賃の1/2ヶ〜1月分ほどの仲介手数料を支払います。

また、戸建て物件と同じく木造アパートは金融機関から融資を受けにい物件です。

戸建て物件よりも価格が高いため、購入のハードルが高くなります。

物件種別④一棟マンション

一棟マンションのメリット

一棟マンションは、木造アパートよりも平均的な家賃が高いため、満室経営できたら大きな家賃収入を得られます。

部屋数が多く、空室が出ても他の部屋の家賃収入があるので、いきなり赤字になることもありません。

資産性が高い一棟マンションを所有していれば、他の物件を購入して融資を組む際にも、審査に通りやすくなるかもしれません。

一棟マンションのデメリット

一棟マンションは、数千万円〜億単位と超高額です。

購入する際にはもちろんローンを利用することになりますが、物件価格に見合った頭金も用意しなくてはいけません。

数年前までは金融機関も積極的に不動産投資家へ融資していたため、自己資金ゼロで一棟マンションを購入していた人がたくさんいます。

しかし、2018年に発覚したか○ちゃの馬車やス○ガ銀行の一件から、金融機関による融資は厳しくなっています。

現在、フルローンで不動産購入は難しいでしょう。

頭金の目安は、物件価格の2割程度。

物件価格が8,000万円なら、必要な頭金は1,600万円ということになります。

規模が大きい分、マンション購入後もの維持管理費も高くなります。

資金に余裕がないと万が一のときに首が回らなくなるので、頭金に余裕資金をプラスして用意したいところです。

災害時のリスクも見過ごせません。

一棟マンションをひとつ保有している場合、もしも災害によって建物が損壊したら、収入が一気に途絶えてしまう可能性があります。

一棟マンションは、ハイリスクハイリターンな投資です。

不動産投資初心者におすすめの物件

冒頭でもお伝えしたとおり、不動産投資初心者には区分マンションか戸建て住宅がおすすめです。

区分マンションか戸建て住宅をおすすめする理由は、やはり一棟ものの物件に比べてリスクが低いから。

はじめから難易度の高い物件を所有するよりも、まずは小規模な物件から初めて、経験値を積みましょう。

本で勉強してても、実践に勝るものはありません。

不動産の購入から賃貸経営までひと通り経験し、知識がついた上で規模を拡大していけば、不動産投資で失敗する可能性は低くできます。

「脱サラして専業大家」は魅力的なフレーズですが、まずは兼業大家から始めてみましょう。

一棟アパートもおすすめできるケース

「区分マンションでちまちま稼ぐより、もっとまとまった収入が欲しい！」そんなふうに考える人もいるでしょう。

減価償却などの知識があって、まとまった自己資金も用意できるならば、一棟アパートへの投資も視野に入れてもいいかもしれません。

ただし、中古アパートは競合になる物件が多いので、物件選びは慎重におこなってくださいね！

賃貸需要があるのか、競合物件が多くないエリアか、ていねいに物件調査しましょう。

物件調査や不動産購入の流れは別の記事で解説します。

不動産投資初心者におすすめの物件まとめ

最後に、不動産投資初心者におすすめの物件についてまとめます。

不動産投資におすすめな物件種別は、区分マンションと戸建てです。

区分マンションのメリットとデメリットはこちら。

メリット	デメリット
・少ない資金でも投資できる ・リスクが低い ・固定資産税が安い	・　家賃収入が少ない ・空室になったら収入がなくなる

戸建てのメリットとデメリットはこちら。

区分マンションのメリットとデメリットはこちらです。

メリット	デメリット
・家賃が区分マンションよりも高い ・競合物件が少ない ・管理に手間がかからない	・・修繕費用がかかる ・金融機関から融資を受けづらい

税制面の知識と自己資金がある人は、一棟アパートの購入を考えるのもありです。

しかし、区分マンションが1番ハードルが低くて入門編にはいいのかなと思います。

まずは区分マンションか戸建て物件を購入し、不動産投資の一連の流れを学びましょう。