不動産売買

市街化区域と市街化調整区域とは?わかりやすく解説します

市街化調整区域と市街化区域

あなたの住むエリアは市街化区域・市街化調整区域・またはどちらにも分類されていない非線引き区域、どの区域か知っていますか?

区域は購入するときはもちろん、日々の暮らしに大きく関わることなので不動産を購入する際にはぜひ知っておきたいところ。

高卒宅建士の私かっしーが、わかりやすい言葉で解説していきたいと思います。

市街化区域って?

市街化区域

市街化区域とは「都市化しよう!」と街の活性化を推し進めるエリア。

人口や商業施設が多くてすでに市街化している、もしくはだいたい10年以内に優先的&計画的に市街化しようとしている場合に設定されます。

市街化区域の中には、住居地域・商業地域・工業地域など細々と分けられていて、整った都市環境をつくることが目的です。

市街化調整区域って?

市街化させない区域

市街化区域とは反対に「都市化させないでおこう!」と街の活性化を調整(=抑制)するエリアです。

都市として発展させたくないため、商業施設はもちろんのこと、住宅・道路・公園や学校・水道などのインフラも整える必要がないというスタンス。

かっしー
かっしー
つまりは田舎のままにしておくってことですね。

区域の調べ方

市街化調整区域

市街化区域や市街化調整区域は都市計画として都道府県知事が決定します。

「都道府県名+都市計画」とネット検索をすれば、都市計画図というものを見ることができます。

でもこれが分かりづらい!

市街化区域か市街化調整区域なのか知りたいときは、役所に直接電話をかけて質問するか不動産屋に聞いた方が間違いないでしょう。

ちなみに、市街化区域か市街化調整区域にするか未定のエリアは「非線引区域」と言います。

市街化調整区域の3つのメリット

安い

市街化調整区域の不動産を買う場合、3つのメリットがあります。

土地価格が安い

市街化調整区域はショッピングモールなどもない田舎なので、市街化区域に比べて土地の価格が断然安くなっています。

埼玉県で市街化調整区域の土地を探してみたら、深谷市で1坪あたり2.2万円の物件が見つかりました。

同じ深谷市で宅地を探したところ、1坪あたり5.2万円

家を建てるために30坪(約100m2)の土地を購入するとなったら、宅地は156万円に対して市街化調整区域の土地は66万円!

なんと宅地の半分以下の値段で買えることもあるんです。

かっしー
かっしー
広〜い土地を買って、庭付きの平家なんてこともできちゃうかも。

固定資産税が安い

固定資産税は土地の価値と比例した金額になります。

つまり、市街化調整区域の土地は安いので固定資産税も安くなるということです。

市街化区域は、固定資産税とは別に街を発展させるための都市計画税が課税されますが、市街化調整区域はもちろん不要。

毎年払う税金の負担が少ないのは嬉しいポイントです。

騒音が少ない

大きな道路や施設がなく交通量も騒音も少ないので、静かにゆったりと暮らしたい人にはぴったり。

住宅や建物が密集していないので、市街化区域に比べて緑豊かで陽当りが良い土地が多くあります。

購入前に知っておきたいデメリット

市街化調整区域の家

ここまで市街化調整区域の良いところを紹介してきましたが、もちろんデメリットもあります。

お店がない

市街化をしないようにしているエリアなので、原則、商業施設をつくることはできません。

買い物や外食、病院や学校は市街化区域まで行くことになります。

かっしー
かっしー
緑は豊かなんだけどね

購入も売却もしづらい

市街化調整区域に土地や家を買ったりリフォームをするとき、住宅ローンが通りにくい可能性があります。

土地の価格が安いことがメリットですが、ローンの担保としての価値も低いため、銀行から融資をしてもらいづらいのです。

土地の地目(種類)が宅地ではなく農地の場合、さらに銀行の評価額は下がりローンが通る可能性も下がります。

市街化調整区域の不動産の購入を考えているならば、ある程度の自己資金が必要です。

そのため購入するにも売却するにも時間と手間がかかることが。

かっしー
かっしー
長所と短所は表裏一体…

家を建てるための手続きが大変

市街化調整区域は商業施設だけじゃなく、住宅も建築することが認められていません。

地目が宅地だったとしてもです。

けれど自治体に申請して審査をしてもらい、建築許可が下りれば住宅を建てることができます。

インフラが整っていない場所も多く特に下水道は高確率で無いので、自分で手配をして浄化槽を設置しなくちゃいけません。

浄化槽の費用は自己負担です。

公道の近くなら水道・ガスは通っていたりしますが、念のためよくよく確認しましょう。

市街化調整区域に家を建てるには

建築確認をして作った家

市街化調整区域で住宅や商業施設を建てるには、建築許可が必要だと先述しました。

ひと口に市街化調整区域と言っても、自治体やどんな土地かによって規制も様々です。

詳しいことは都道府県(市町村のこともあり)の宅地開発課に問い合わせを。

また、農地の場合は「農地転用」と言って地目を宅地へ変更しなくてはいけません。

農地転用については農業委員会への問い合わせになります。

ちなみに家を新しく建てる場合だけでなく、リフォームや増築するのにも許可は必要になります。

かっしー
かっしー
この辺りの手続きは不動産屋にお願いした方が良いと思う!

まとめ|こんな人におすすめ

市街化調整区域は在宅ワーカー向け

以上のことをまとめると、こうなります。

・静かにゆったり暮らせる
・安く家や土地をゲットできる
・お店があんまりなくて不便
・ローン組むの大変
・家建てるの大変

市街化調整区域にすでに土地を持っている人でなければ、資金的に土地や家を買える人は限られてきますね。

子どもがいる人も通学のことを考えるとハードルが上がってきます、

逆に言うと、ある程度資金があって【子どもがいない・自宅で仕事ができる・仕事をしなくて良い】のどれかに当てはまる人には市街化調整区域はメリットの多い場所でもあります。

そんな人は前向きに検討をしてみては!

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