賃貸経営

不動産投資におけるリスク5選とその対策

不動産投資におけるリスク5選とその対策

これから不動産投資・賃貸経営をしていこうと考えている方の中には「どんなリスクがあるのか」知っておきたい方も多いのではないのでしょうか。

この記事では、実際に僕が不動産投資をやってきて感じたリスクとその対策について書いていきます。

ただ、一つはじめに伝えておきたい事があります。
それはリスクがない投資なんて存在しないこと。

僕の書いたことはあくまで参考にして、自分の頭でしっかり考えて欲しいと思います。
それではいってみましょー!

不動産投資のリスクはこんなにある!?

まず、不動産投資・賃貸経営をやっていく上でどんなリスクがあるのかざっくりと知っておきましょう。

・借り手が中々見つからない空室リスク
・地震などによる家の倒壊リスク
・修繕費用が年々上がっていくリスク
・家賃滞納リスク
・孤独死などによって事故物件になってしまうリスク
・金利上昇リスク(ローンで買う場合のみ)
・土地値、物件価格の下落リスク

うわっ…リスクだらけじゃん!

そんな風に感じた方も多いかもしれませんが、最初に書いた通りでどんな投資でもリスクはあります。

リスクを知った上でしっかり対策できるかどうか。
ここが肝になってくると僕自身は感じています。

しっかりと対策方法も含めて詳しく解説していきますので最後まで読んで、考えてみてくださいね。

借り手が中々見つからない空室リスク

築年数の新しい物件だろうが、どんなにお洒落な物件だろうが、住む人がいなければ空室を埋めることはできません。
空室のままでは収益はゼロ。

資金を借入して物件を購入し、賃貸経営をする場合には大打撃です。

そうならない為には、しっかりと物件があるエリアを調べること。
人口はもちろん、どんな世帯が多いのか。

例えば、大学が多い街なら学生が多いですよね。
そこでファミリー向けの間取りの物件を買っても空室を埋めにくいかもしれません。

逆に、ファミリーしかいないような駅から離れた場所で10部屋のワンルームマンションを買ったら?
きっと結果は同じようなものですよね。

また、近くに競合となる物件の空室率を調べておくことも大切です。
空室率を調べるには、ライフルホームズが提供している「全国の賃貸用住宅の空室率一覧」で調べることが可能です。
https://toushi.homes.co.jp/owner/

また、実際に物件を内覧するタイミングで近くをぐるっと歩いてみる。
アパートがあって空室ならカーテンが掛かっていなかったり、入居者募集のポスターが貼ってあったりするのでよくわかりますよ。

先ほどの例で言えば、大学が多い街で若者をターゲットにしたワンルームに決めたとしましょう。
ここまでは良いのですが、同じような物件が近くに沢山あって調べた結果、どこも空室だらけだったら?

ちょっと危険ですよね。

そうなってくると、大学生の若者が選んでくれるようなオシャレな内装にバリューアップするとか、Wifiをつけてあげるとか、何もしないのであれば他の物件より少しだけ賃料を下げてあげるとかしないと入居者さんがつかない可能性は考えられます。

もし賃料を下げる場合は利回りが下がってくるし、ローンで物件を買う場合は返済比率も変わってくるので注意が必要です。

物件が市街化調整区域にある場合も注意が必要です。

市街化調整区域とは、ちょっと難しい言葉かもしれませんが、簡単に言うと「あまり市街地として開発はしませんよ〜」という区域のことです。

逆に、市街化区域は街を活性化させるために活用される地域になるので、近くにこれからも家が建っていったり、お店が増えて人も増える可能性が高いですよね。

市街地として開発が行われないとなると、数年後か、はたまた数十年後かわかりませんが荒地になっていく可能性も無くはないってことですね。僕はそう捉えています。

★借り手が中々見つからない空室リスクにおける対策

・物件購入前に、エリアをよく調べる
 →人口はどのくらいるのか
 →どんな世帯が多いのか
 →どんな賃貸需要が多そうか(大学、大きな企業があるかなど)
・近隣に競合になりそうな物件があるかどうか
 →競合物件の値段や間取り、空室率を詳しく調べる
・市街化調整区域かどうか
 →物件があるエリアが数年後どうなっているか考えてみる

地震や災害などによる家の倒壊リスク

地震や災害による物件の倒壊リスクも心配ではありますよね。
しかも日本は地震大国!

ですが、こちらについては保険に入れば問題ないのかなと僕自身は思っています。

実際に僕が所有している戸建てがあり、少し前の台風で屋根の一部がやられてしまったんです…
屋根が壊れると雨水が入ってきてしまうので、雨漏りに繋がりますので早急に対処しないといけません。

2階建ての物件。僕は高所恐怖症で高いところに登れません。笑
ですので業者にお願いしましたが、保険ですべての費用はまかなえました。

長いあいだ賃貸経営をしていると、保険料も積み上がってバカにはなりませんが、入っておいて本当に良かったと感じた出来事だったのでした。

★地震や災害などによるリスクの対策

・保険に入っておく!これだけでかなり安心できます

不動産投資 リスク

修繕費用が年々上がっていくリスク

築年数が経つにつれて修繕費用は上がってきます。

外壁も剥がれてきたりしますので外壁塗装をしたり、水回りのキッチンやお風呂(ユニットバス)も交換するタイミングはいずれ訪れます。

大型のマンションや団地の場合は、外壁塗装もかなりの面積になるのでその分費用が大きくなります。
ですが毎月の修繕費用積立金から捻出される場合も多いです。

戸建ての投資をしていく場合には、全て自分でやらないといけないので古い物件を購入する場合は毎月入ってくる収益(キャッシュフロー)から自分で積み立てておく必要があります。

購入前に、外壁、建物のゆがみ、水回り、床はしっかり確認したいところです。

見分けるポイントを簡単に説明すると、外壁は手で触ってみること。
チョーキングと言って、古くなってくると塗料が粉のようになってきて手につきます。
こうなったらもう塗り替えですよのサイン。

塗る面積によっても変わってきますが、戸建ての塗り直しは足場を立ててペンキ塗りして大体100万前後はかかりますよ。

建物のゆがみは、缶ジュースを床に転がしてみれば簡単にわかります。地盤がゆるい場合や、基礎の木材がシロアリに食べられてしまい歪んでくることもあります。

コンクリートの基礎に大きなクラック(ひび割れ)があるかどうかもチェックしたいところです。

水回りは中まで確認するのは難しいかもしれませんが、水栓の蛇口の根元など配管がもし見えたらボロボロになっていないかチェックしましょう。

僕も実際に経験があるのですが、築30年の物件を購入して水道管がボロボロになっていたんですね。

この場合、最悪全部ひっぺがして水道管引き直しになります(涙)
費用は数十万かかってしまうケースもあるので気をつけて〜!

KOBO
KOBO
涙の経験談でした…

また、修繕履歴がある物件については不動産屋に聞けば大抵は教えてくれます。
例えば8年前に外壁塗装やってますよ〜とかですね。

★修繕費用についての対策

・物件の購入前に修繕履歴を確認しておく
・外壁にチョーキングがないか触って確かめる
・キッチンなどの水周りで配管を確認
・建物に歪みやクラックが入っていないか
・修繕履歴を不動産屋に確認する

番外編!すぐ現金化できない?売却に時間がかかるリスク

不動産(物件)は株などの金融資産と違って、売却しようと思っても買い手が見つからない限りは売る事ができません。

また、購入者が現れたとしても、そこから手続きやら何やらで時間がかかります。

なので借入れをする場合と現金購入する場合でも違うとは思いますが、ある程度の余裕を持っておきたいですね。